2017年 6月 27日 星期二    English   
投资美国拥有房地产指南

美国地产的税收和负债有可能会很复杂,对于美国财产的所有权也没有“一刀切”的解决反感。每一个投资者必须根据自己的具体情况,如年龄,婚姻状况,投资目标,投资物业的具体位置和物业所有权年限来确定一个所有制结构。潜在的投资者在决定所有制结构前应咨询专业的顾问。

需要考虑以下几点

当决定所有制结构是,加拿大投资者应该考虑以下几个重要因素:

1.所有制结构越复杂,您在建立维护及年度申报方面的花费越高。尽可能的找到最简易的最适合您的所有制机构。

2.拥有投资物业可能会将您的潜在责任债务暴露给您的租户,访客或其他人。要确保您选择的所有制结构可以保护您自己的责任债务,或者您有足够的责任保险来保护您的个人责任债务。

3.拥有投资物业将会对加拿大和美国的所得税义务造成影响。请确保您使用的所有制结构能最大限度的减少在租金收入方面的税收以及避免双重征税的现象。

4.拥有美国投资物业可能会在房屋处分,房产税和遗嘱认证费时增加资本收益税。请确保您使用的所有制结构可以尽大可能的减少资本收益税,房产税和遗嘱认证税。

个人所有制

迄今为止,最简单和花费最低的物业所有制是个人所有制,也就是说以您自己的名义来持有物业,或者以您和您的配偶或您和您的投资伙伴的名字。个人所有制是没有设立或维修费的,也没有企业或信托年度备案。您只需在美国年度个人报税时提交一份年度报告您的租金收入。

个人所有制的优势

  • 没有设立或维护费用
  • 所有在美国所应付的税可以抵扣加拿大应付的个人所得税
  • 美国资本利得税处置率最高为15%,与加拿大的资本收益税抵扣。

个人所有制的潜在问题

  • 业主需要个人承担诉讼赔偿(但是业主可以可以通过购买责任保险来保护因此受到的风险)
  • 美国个人所有制的房产在所有者死亡后,房产税可能会受到影响。(详情请见下文关于美国遗产税)

 

公司/企业所有制

以公司或企业名义所持有的物业通常情况下会涉及一个特殊目的的公司,投资者通常是唯一的管理人员,董事和股东。然后取得该资产的法团名称。虽然以公司所有制拥有房产仍有一些好处(例如没有个人责任),但对大多数美国公司或加拿大公司的投资者来说,以公司所有制持有美国地产并不是一个有效的所有制形式,主要原因为以下列出的税务原因。

公司企业所有制的优势

  • 业主免受个人诉讼赔偿
  • 业主可以避免遗嘱认证费(加拿大公司或美国公司)和房地产征税(仅限加拿大公司)

公司企业所有制的潜在问题

  • 美国有限责任公司(简称LLCs)是不被加拿大税务局(简称CRA)认可的,美国有限责任公司支付的美国税务也不能地沟加拿大欠的税款。
  • 加拿大公司和美国“C”企业的征税率都高于美国个人征税率(最高税率为35%),同时企业在美国缴纳的税款在加拿大是不被认可的,就会导致加拿大美国双重征税。此外,加拿大公司还需缴纳总收益的5%的分支税。
  • 处置时,公司定期支付的资本收益的所得税(并非资本收益税)其中大部分税款不能抵消加拿大资本收益税
  • 建立和维护一个企业是需要一定花费的

 

合作有限公司所有制

在某些情况下,合作有限公司所有制是拥有美国地产的首选方法。通常情况下,由一个加拿大或美国的空壳公司作为合伙人,而投资方所谓有限合伙人。无论是合伙企业或者有限合伙人都将需要向美国税务局提交纳税申请表并缴纳由该房产取得的收入税款,但在任何情况下,税款都可以抵消加拿大所得税款。

合作有限公司所有制的优势

  • 有限合伙人免受个人诉讼赔偿
  • 在美国所支付的所得税可以抵扣加拿大的所得税款
  • 处置时,最低的资本收益税抵扣加拿大的资本收益税

合作有限公司所有制的潜在问题

  • 建立和维护一个有限合伙企业是需要一定花费的
  • 有限合伙人可能仍然需要承担美国遗产税

 

 

 

所有制结构的小结

所有制结构

花费

个人责任

所得税

资本收益&房产税

个人所有制

无建立维护费

$500年度纳税申报

完全个人责任(保险可以覆盖个人责任)

最低税率,美国税款可抵加拿大纳税额

最低资本利得税,根据情况征遗产税

美国有限责任公司

中度($1000建立费外加$500/年)

没有个人责任

双重征税

资本收益税为收入,根据公司股份征遗产税

美国“C”企业

中度$1000建立费外加$500-$1000年度纳税申报)

没有个人责任

高税率外加双重征税

资本收益税为收入,根据公司股份征遗产税

加拿大公司

中度$1000建立费外加$500-$1000年度纳税申报)

没有个人责任

高税率,分支税,双重征税

资本收益税为收入,没有遗产税

加拿大合作有限公司

高度($2500建立费外加$500-$1000年度纳税申报)

没有个人责任

最低税率,美国税款可抵加拿大纳税额

较低的资本收益,根据情况以LP为单位征遗产税

美国合作有限公司

高度($2500建立费外加$500-$1000年度纳税申报)

没有个人责任

最低税率,美国税款可抵加拿大纳税额

较低的资本收益,根据情况以LP为单位征遗产税

 

了解美国税务

美国所得税税率

如果您在美国拥有有收益功能的房产,您将会被要求每年提交美国税收返还表,并缴纳您在美国的收入所得税,无论您的房屋所有制结构是个人,公司或或作有限公司。虽然租金收入也可以从国税局和面预扣税,但也可能需要缴纳一些预提税。下面是目前美国联邦所得税税率:

$0 $8700                                    应纳税所得额为                                     10%

$8700 $35,350                          应纳税所得额为                                     15%

$35,350 $85,650                       应纳税所得额为                                     25%

$85,650 $178,650                    应纳税所得额为                                     28%

$178,650 $388,350                   应纳税所得额为                                     33%

$388,350以上                                 应纳税所得额为                                     35%

例如,如果一个加拿大投资者在美国拥有三处可以有收入的物业,每年这些物业的应纳税所得额为16450美金(净营业收入减去折旧和抵押贷款利息),那么美国联邦税总额则为2033美元:($8,700 × 10% = $870) + ([$16,450 - $8700 = $7,750] × 15% = $1,163) = $2,033.

此外,许多美国的州政府征收在州内产生的所得税。不同州的所得税率不同,可低至几乎没有(如阿拉斯加州,佛罗里达州,内华达州,得克萨斯州,华盛顿州和怀俄明州),到高至11% (如加利福尼亚州,夏威夷州和俄勒冈州)。一些州的所得税率为统一税率,而大部分州取决于收入水平。每个州税率的完整列表可在以下网站找到:http://www.taxadmin.org/fta/rate/ind_inc.pdf

在加拿大和美国税务条约中,在美国投资者个人或通过限合伙企业拥有美国房产并在加拿大欠税款都在美国联邦和各州税务上有有权信用。由于加拿大税率几乎总是高于美国税率,大部分加拿大投资者无论是个人拥有或通过有限合伙企业拥有的房产均可凭借在美国的房产不用支付额外的税款。(即投资者美国的房产税与支付与加拿大房产一样的所得税)

相比较而言,公司拥有的物业的投资者可能无法有同样的待遇。美国的有限责任公司并不被加拿大税务局所认可,所以由美国的责任有限公司缴纳的税款并不能抵消加拿大税款,所以就会出现双重征税的现象。但是,美国“C”类公司在加拿大却被认可,该类公司与个人纳税率相比较高,但一旦该税款已经支付,税后利润作为克作为股息支付给投资者在加拿大也要被征税,与在美国缴纳的企业税无关。这同样适用于在美国拥有有收入物业的加拿大公司。

美国资本利得税

当加拿大人在出售他们美国房产时,需要交纳房产增值部分的资本收益税。如果是个人拥有,或有限合伙企业拥有的房产,资本收益税最高为15%,同时任何在美国缴纳的资本利得税可以抵扣加拿大的资本收益税。如果是通过一个公司拥有的房产,资本收益将算作收入来征税,将导致更高的税率。此外,通过加拿大公司拥有的房产还需额外缴5%的分公司税。

美国遗产税

对于加拿大来说,没有任何一方面的税务问题比遗产税的误解要深。根据加拿大税法,加拿大居民过世之际,有所有资产的支配权,并且需要缴纳房产增值部分的一本收益税。相比之下,当美国居民过世时,并不需要缴纳房产增值税,但美国居民如果所有资产总额超过525万美金需要缴纳40%的遗产税。如果加拿大人拥有超过525万美金的美国总资产,在过世时也需要缴纳美国遗产税,但遗产税只针对美国房产的价值。加拿大人支付美国房产的遗产税情况复杂,具体计算如下:

  1. 首先需要确定所有房产的总值,如果总值少于525万美元,无须支付遗产税。
  2. 如果房产总值高于525万美元,超过525万美元的部分的40%为遗产税。如果投资者是美国居民,这部分将为需要缴纳的税款。
  3. 当投资者为非美国的居民时,要先确定美国房产占遗产总额的百分比,再乘以如果您是美国居民的税收总额。这一数目将是非美国居民应负的遗产税。

例如,一个加拿大投资者的总遗产为650万美元,其中13万美元为美国房产:

  • 650- 525= 125× 40% = 50(美国居民应缴纳遗产税部分)
  • 13 / 650 = 2% 2%的遗产比例为美国资产)
  • 50× 2% = 1(非美国公民应缴纳遗产税部分)

正如您所看到的,遗产税的影响相对不大:13万美金的物业只有1万美金需要缴纳遗产税。对于有可能会受到美国遗产税影响的投资者(即投资者遗产总值超过525万美金的),降低遗产税的最好方法就是购买若意外死亡支付高额遗产税的定期人寿保险。此外,需要注意的是遗产税法是非常复杂的,也有很多种方法见第(或至少推迟)遗产税的缴纳。投资者需要确保在此问题上咨询专业人士。

总结

对于加拿大投资者来说最好的持有美国房产的方式是个人所有制。个人所有制的优势是没有设立费,与公司所有制或合伙有限公司所有制相比缴纳的税务最低。同时,如果您是个人拥有的房产,会更容易申请到按揭贷款。担心个人责任的投资者也可以购买额外的个人责任险。拥有超过525万总资产的投资者担心遗产税问题也可以购买人寿保险。更重要的是,在美国支付的收入和资本收益税可以抵扣加拿大税款。

拥有多处美国房产的投资者也可以考虑以加拿大合伙有限公司所有制形式来持有房产。虽然合伙有限公司所有制需要建立费,年度退税额也无足轻重,但合伙有限责任公司所有制无须投资者承担个人责任,同时所有在美国缴纳的税款可以抵扣加拿大的税款。拥有美国财产的加拿大合伙有限公司也需要缴纳一定额度的遗产税。

更多信息

以上信息仅仅为初步介绍。所有权,责任和税法都是很复杂的,每一个准买家都应该作更多的研究,并在购买房产决定所有制形式前咨询专业顾问。

出版信息

下列书籍不仅提供了非常全面的所有制结构以及税法,同时还分析了拥有美国财产的挑战和机遇。

《购买美国地产:加拿大投资者指南》作者:Richard Dolan, Don Campbell, David Franklin

《在美国投资房产:转为加拿大人的简明指南》作者: Dale Walters

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上传: Galaxy
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